恒大地产集团是专注于房地产投资与开发的现代化大型企业集团，具备国家一级房地产开发资质
现成都已开发有恒大城、恒大绿洲、恒大金碧天下、恒大山水城、恒大名都、恒大御景半岛等多个地产项目
因此，通过对这些楼盘营销策略的分析，可以找出恒大地产目前在营销策略方面存在的不足及问题，并利用营销理论对其问题与不足提出一些改进措施及建议
一、房地产营销的含义与方法
(一)房地产市场营销的概念
房地产市场营销是市场营销的一个重要分支
房地产市场营销与其他市场营销一样，也是个人和集体通过一系列的活动，特别是某些创造性的活动，同别的个人和集体交换产品和价值，以实现其经营目的的一种社会过程
可见，房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，企业通过有效地提供住宅、办公楼、商业楼宇、厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活、物质和精神等的需求，以获取一定利润的一种商务活动
与一般商品市场营销相比，房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性，房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托物质实体上的权益等，因此，房地产市场营销既有其特点，同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用
(二)房地产营销策略的方法
目前，我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托代理销售和网络销售三种
(一)企业直接销售策略它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的现场售房这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效
(二)委托代理销售策略
它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客，托代理销售降低了开发商的风险，通过代理商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产
(三)网络销售策略网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售
与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势
二、恒大地产营销策略现状分析
恒大地产集团是全国房地产销售十强企业，在房地产市场中，恒大集团是打“性价比”牌子的企业
在2011年全年中，继万科宣布全年销售额破千亿后，恒大也登上了中国房企第一军团的阵营
全年销售额破500亿恒大与万科等开发商不同的就是其单价低，走量大在众多客户的心中，恒大的房子性价比极高所以市场占有率来说是一个优势
恒大地产总的来说，采用的是低价销售策略，在成都所在的楼盘都是位于郊区位置
产品方面，物业类型多，精装房，使其受众群更宽
价格方面，相对于具有同等品牌价值竞争力的万科和保利等，都有很大优势，不会大幅涨，适合会做一些大优惠
渠道和推广方面，恒大采用了短信，报广，分众传媒等当然，恒大的销售都由营销代理公司代理固定的两家营销代理公司是易居中国(E-house)和合富
易居中国是全国最大的房地产营销代理公司，这两家代理公司的实力以及恒大地产的品牌价值，强强联手，使恒大走在了全国销售的前
(一)“恒大金碧天下”项目营销现状分析
1、产品策略分析
恒大金碧天下独栋、双拼、联排等多重高端物业基本封顶，欧陆新古典风情初现
恒大金碧天下的产品形态涵盖独栋、双拼、联排、小高层等丰富的物业形态，有20余种不同风格的户型，248—520㎡湖山独栋、180—260㎡山水双拼、140—266㎡叠翠联排
户型设计经典，层高均达3.3—4.2米
整个项目地形地势起伏，自然山体植被丰富，环境优美，项目远期规划占地面积逾1.2万亩，总建筑面积逾400万平米，综合配套面积逾80万平米，规划有低密度住宅、洋房等度假居住型物业，配套酒店、七大中心，高尔夫体育设施、中学、小学、幼儿园及其他商业设施
作为成都唯一融旅游度假中心、商务会议中心、果岭公园、超五星级酒店于一体的休闲商务居家胜地，恒大•金碧天下将成为专为世界级层峰人士打造的大型山水生态别墅区
牧马山片区以“天府客厅、智慧高地”的区域形象受到双流县政府的重点打造
其原生态的自然景观早已得到市场的认知，双流政府在未来城市规划及发展中也将重点以保护提升的原则进行牧马山与城市板块的发展要点
牧马