随着我国经济发展和人民物质追求的不断提高，房地产领域投资活动也日益活跃
由于我国房地产市场机制还不够完善，造成了房市泡沫增多，价格上涨过快的现象
房地产投资者为了减少不必要的投资风险损失，应该充分认识和考虑当前新形势下各个风险因素对房地产投资的影响的大小
一、房地产项目投资风险的一般理论
1、概念
房地产项目投资风险是指在客观情况下，在特定的期间内由于随机因素的影响所引起的房地产项目投资收益偏离预期收益的程度
偏离的程度越小，房地产投资项目面临的风险越小
2、分类
（1）总体性风险
所谓总体性风险是一种所有房地产投资都会遇到的风险，它包括以下几种：
a.市场风险
这种风险指由于各种因素所导致的整个房地产市场价格大幅度波动，从而给房地产经营者带来损失的风险
b.利率风险
指由于利率发生变动，引起房地产行市变化，从而给房地产投资者带来的损失
c.购买力风险
这是指由于通货膨胀、货币贬值、购买力下降而给房地产投资者带来的风险
(2) 个别性风险
所谓个别性风险指由于种种不利因素的影响而给个别房地产投资者带来的风险
它包括以下几类
a.经营风险指房地产公司由于经营条件恶化、经营管理不善导致的风险
b.业务风险
指由于收益的变动而造成的风险，也就是营业收入和销售成本的变动而影响房地产经营利润和利润率大小的风险
c.流动性风险
指房地产投资者所掌握的房地产商品难以脱手而抛售出去，或者必须以较大损失为代价才能抛售出去造成的风险
d.预测、决策风险
所谓预测、决策风险指的是由于房地产投资者错误地预测房地产行市，以及决策失误、行为失当所带来的风险
(3) 意外性风险所谓意外性风险指由于意外事件的发生所带来的风险
一般地，为了分析问题和论述方便，经常把以上分类中的主要风险归结为商业风险、金融风险、购买力风险、变现风险、不可抗力风险
二、房地产项目投资不同阶段风险的具体识别
1、投资决策阶段
投资决策阶段的风险主要来源于经济和政策方面，经济方面的主要风险：通胀风险和市场供求风险；政策方面的主要风险：土地政策风险、金融政策风险、产业政策风险、城市规划风险和税收政策风险
此外，还必须考虑开发时机风险和区域社会环境风险
2、项目前期阶段
该阶段工作量大、涉及面广，包括政府、金融和保险等方面，不确定的风险因素众多，主要是土地获取风险、融资风险、产品定位风险、前期手续风险、勘察设计风险、工程招标风险和合同风险
3、项目实施阶段项目实施阶段是从获得土地、筹措资金到完成设计施工的过程
其主要的风险是土地获得的风险，是招标、拍卖还是挂牌，对土地获得方式的选择就具有一定的风险
此外，房地产项目在建设阶段时期还有三大风险因素分别为成本风险、质量风险和工期拖延风险
4、租售及物业管理阶段
租售及物业管理阶段是决定房地产收益实现的阶段，也是房地产投资当中最大的风险环节之一
其主要的风险包括物业管理风险、营销策划风险和其他不可预测的风险
三、房地产项目投资风险的应对措施
1、投资决策阶段
在投资决策阶段需要考虑的风险因素最多，风险的不确定性也最大，因此要从以下方面做好防范措施
（1）高度重视可行性研究，确保投资决策的正确性
在投资决策阶段，房地产开发企业必须充分开展市场调研活动，掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境等因素，并且对此加以分析和综合
（2）加强市场监测
企业需要强化业务的宏观指导，建立地区房地产景气分析和监测系统，实行房地产市场定期分析报告制度；同时加强住房金融研究，探索住房金融改革和发展的深层问题；此外，企业还应经常对政策走势、楼市价格、销售数量、消费需求变化等问题进行分析，以提高投资决策的前瞻性和科学性
2、前期工作阶段
深入对房地产投资的研究，积极采取保险的方式来降低风险
对各个环节可能面临的风险，要及时采取保险的方式进行风险转移，将这种不确定的、可能产生较大损失的状况转变为确定的、较小的损失
3、项目建设阶段
强化安全意识，防止施工事故的产生，提高技术水平，避免建筑技术的落后而引起的工期延误
有效地采取事前控制与事中控制动态结合，运用系统的项目管理方法来监督项目的整个建设过程
4、租售管理阶段
租售管理阶