【分析专栏】 未来房地产税出台将带来哪些影响？ 在7月23日于成都举行的G20财长会议上，中国财政部长楼继伟对开征房地产税放出重磅信息
他表示，改革所得税制和房地产税制，才能更好解决包容性增长和收入分配问题；这两项改革至今未推出，其中一个重要原因就是信息收集和征管能力弱，此外还涉及很多利益调整，“这是最难统一的”
他强调，推进这两项改革是官方下一步的工作任务，“我们会义无反顾地做
” 楼继伟部长对房地产税如此高调表态，再次宣示了中央加快推进房地产税的决心，同时也在强调开征房地产税的难度不小，暗示短期内不太可能出台
不过，对于中央下了决心的事，尽管目前推进有困难，但房地产税迟早会推出来
因此，市场和老百姓对于房地产税开征的影响，需要有预先的分析和判断
中国经济在以往的高速增长期内积累了很多深层次矛盾，随着经济逐渐向中低速发展阶段过度，这些矛盾愈加限制了中国改善劳动生产率、提高潜在生产力的空间，也日益成为引爆社会矛盾的危险领域
这其中，改革全社会收入及财富分配制度、缩减贫富差距，就是核心课题之一，并与所得税制改革和房地产税改革直接挂钩
在经济基本面不断恶化、企业效益持续下滑、政府收支不平衡日益恶化的情况下，所得税和房地产税未来将成为地方政府最主要的税源之一，相关改革措施的推出不可避免
税制改革特别是房地产税改革，因为将涉及多方利益，会动很多人的“奶酪”（亦牵扯到反腐问题），所以推行起来遇到了极大阻力，其牵扯面和复杂性在进入深水区的各项改革领域中也是最广、最深的
从地方政府官员，到持有大量不动产资产的高收入阶层以及普通民众，当前对房地产税的出台，都抱着程度不一的抵触情绪
正如各界普遍指出的那样，房地产税在出台前还有几个问题需要厘清，并满足一些必要条件
首先，通常意义上的房地产税是土地私有制度下对私人住宅征收的财产税，因此我国在土地使用权和房屋所有权相分离的情况下向个人征收房地产税，在法律上要做出必要且合理的解释
其次，我国尚未建立全面而完善的不动产登记制度和房屋价值评估体系，征收房地产税的前提条件尚未得到满足
第三，对于公众普遍关心的房地产税的征收范围、征收办法以及税率等，该设计出何种框架以最大限度减少社会争议，形成社会共识
第四，房地产税预计将成为地方主要税种，但赋予地方多大的立法权限、房地产税与土地增值税、契税等其他税种的关系如何调整，也都是需要事前厘清的问题
房地产税的出台是牵扯方方面面利益的重大改革举措，阻力也最大，因此这回财政部的表态，实际上显示了中央的决心
房地产税未来推出后，国内房价会受到一定程度的抑制，但在资本过剩的时代，资本在房地产市场进进出出，这不可避免仍会带动带动一些地区以及地区内不同地方的房价上涨
对于贷款买房的普通民众来说，房地产税无疑意味着又增加了一份支出
但在市场利率不断走低的趋势下，居民房贷支出的压力会逐步减轻，银行变相让利于财政
从长远看，房地产税的出台将给地方带来一块很大的税收来源，有利于缓解地方的财政压力和偿债压力，中央也相应减轻了投资压力
特别是原来那些房地产项目高得多的地方，以及房价高企的一二线城市，将从房地产税收入占大便宜，并明显改善财政状况
但正如此前所述，房地产税改革非常复杂，牵扯面很广，需要各级政府及干部改换旧有思维并推行一系列的配套改革措施，初期税收成本会非常高，也不会出现“一收就有”的简单局面
在开始的时候，一些地方很可能效果并不好（比如对旧有的土地财政造成冲击等），使得改革执行不畅，地方政府依旧三心两意
而对于开发商来说，不论是拿地还是上马新开发项目，都必然要受到房地产税的影响，对此开发商不能掉以轻心
还要注意的一点，就是房地产税对人民币汇率的影响
未来房地产税走入正轨并有了一定规模后，因为有助于地方减债，有助于地方政府摆脱对土地财政的依赖，这对市场来说是利好，也在某种程度上有助于稳定人民币汇率
【形势要点】 机构认为二季度民间投资贷款利率已接近10% 日前中金梁红研究团队发表报告称，即使采用保守假设，今年2季度民间投资的年化贷款利率也或已接近10%，强调从年初至今民间投资融资成本明显上升，是民间固定投资放缓的重要驱动因素
报告称，年初至今货币政策进一步宽松力度有限——今年1季度加权平均贷款利率上升了3个基点至5.3%
另一方面，财政政策变得更加积极，且房贷占比自去年4季度以来明显上升
由于公共部门贷款利率（3%-4%）和房贷利率（4.5%左右）均明显低于整体加权平均贷款利率，粗略计算即可得到今年以来民企贷款利率明显上升的结论
具体而言，今年2季度民企贷款利率或已达到9.9%，此比重基于2季度加权平均贷款利率与1季度持平，且公共部门的平均贷款利率约为贷款基准利率的90%的假设
考虑到各种新形式的公共部门贷款，如政策性银行贷款和部分PPP基建投资贷款的利率可能远低于贷款基准利率，该假设已经较为保守
与公共部门与国企的贷款利率相比，民间投资利率的“惩罚性溢价”在2季度扩大至6个百分点，较去年高出了3个百分点
其结果是，短短半年时间内，民间投资在固定资产投资总额中的占比已经下降了4个百分点
而更令人担心的是，6月公共部门（含国企）投资已经成为了固定资产投资的唯一增长点
中金报告建议，有助于提振民间投资增速的政策选择包括，降低民间投资的融资成本和有效税率（包括增值税、所得税和/或社保缴费），以及放宽部分新兴行业对民间投资的准入门槛
另一方面，更加协调、连贯且市场化的宏观政策制定及执行也将有助于降低民间投资的风险溢价