2016-08-27
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房地产企业土地增值税后毛利润与销售价格的函数关系论文下载

一、土地增值税概述
　　20世纪90年代，房地产开发过热，炒买炒卖房地产的投机行为极度盛行，房地产价格上涨过猛，投入开发的资金规模过大，土地资源浪费严重，国家收回土地增值收益较少，不同程度上对国民经济发展造成了不良影响。征收土地增值税，通过对转让房地产的过高增值收益进行合理调节分配，一方面维护了国家权益，对房地产正当开发者的合法权益给予保护;另一方面，要使投机者不能再获取暴利，从根本上抑制炒买炒卖房地产的现象。
　　(一)土地增值税定义
　　土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。征收土地增值税主要是为了增强国家对房地产开发和房地产市场的调控，抑制炒买炒卖土地获取暴利。
　　土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
　　(二)征税范围
　　土地增值税的征税范围包括：转让国有土地使用权;地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。是否取得收入是判定是否属于土地增值税征收范围的标准。土地增值税的征收范围不包括房地产的权属虽转让、但未取得收入的行为。
　　(三)土地增值税税率
　　按国家当前土地增值税征收条例，土地增值税实行四级超率累进税率：
　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;
　　增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;
　　增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;
　　增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
　　上述所列四级超率累进税率(详见表1)，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
　　表1　土地增值税四级超率累进税率表
　　级数增值额与扣除项目金额的比率税率(%)速算扣除系数(%)
　　1

不超过50%的部分300
　　2超过50%至l00%的部分405
　　3超过l00%至200%的部分5015
　　4超过200%的部分60

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　　二、土地增值税的应税收入与扣除项目
　　(一)土地增值税的应税收入
　　根据《土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
　　1.货币收入
　　货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。这些类型的收入其实质都是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。货币收入一般比较容易确定。
　　2.实物收入
　　实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。实物收入的价值不太容易确定，一般要对这些实物形态的财产进行估价。
　　3.其他收入
　　其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。
　　(二)土地增值税的扣除项目
　　土地增值税的应纳税额，并非直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税。所以，要计算土地转让的增值额，首先必须确定扣除项目。土地增值税征收条例准予扣除的项目包括如下几项。
　　1.取得土地使用权所支付的金额
　　取得土地使用权所支付的金额包括两方面的内容。(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金;如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金;如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。(2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。
　　2.房地产开发成本
　　房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等六大成本项目。
　　(1)土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出