我国已经进入市场经济国家的行列,不动产是公民生活中的重要组成部分,如何更好的保护不动产的交易,维护不动产交易的正常秩序,具有非常重要的意义。实施不久的《物权法》规定了物权变动公示公信的基本原则,也对不动产登记制度作了较为详细的规定,较之以往是一长足的进步。但我国不动产登记制度仍有很多缺陷,本文试以提出并提出建议和意见。  


不动产登记制度概述(一)不动产登记制度的概念界定1不动产的界定

  不动产是与动产相对的一个重要的物权法概念。传统民法采用物理判断标准——以物能否移动和移动后是否改变其性质、损害其价值,作为对动产和不动产区分的标准,即动产是能够自行移动或用外力移动而不改变其性质和价值的有体物;而不动产是不能自行移动,也不能用外力移动,否则就会改变其性质或减损其价值的有体物。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第186条规定:“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产”。我国《担保法》第92条规定:“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物”。梁慧星教授认为“不动产,指依自然性质或者法律的规定不可移动的物,包括土地,土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物”。综上可见,法律对不动产的定义是一致的,只是随着社会的发展,不动产的定义越来越宽泛,其已不仅仅包括土地、建筑物,而且还包括土地建筑物上人为的自然附着物及其他收益。

2不动产登记

  不动产物权登记是指经权利人申请,由国家专职部门将申请人的不动产物权变动事项记载于国家不动产物权登记簿的事实。其在法律上可以理解为:经申请人的申请对不动产的所有权进行登记,或者是对不动产在交易过程中的变动进行登记。广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、坐标、图形等事项。狭义上的不动产登记是指土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。

(二)不动产登记的性质  

不动产登记制度不仅包含了平等主体之间的私权关系,而且还有纵向的行政关系。但究其为公法上的行为亦或私法上的行为,一直是有争论的。目前在学界有公法行为说、私法行为说和证明行为说三种学说。但笔者认为,不动产登记是一个较宽泛的概念,其本身的功能也是多元的,如果将其分解为不同层次的关系,在不同层面上讨论其性质,可能会对不动产登记的性质作出正确的认定。

1登记申请。对于不动产登记,除法律有特别规定外,登记的发动权在于当事人而不在于国家,而申请的内容也多由当事人自己决定,如当事人可以决定进行抵押登记、异议登记或其他类型的登记。因此,在登记申请这一环节,登记请求权是一项私权,其主要体现当事人的意志,是一种私权性质的行为。

2登记审批。对于不动产物权,在登记机构就不动产作出登记之前,“权利方”,对于某项不动产已经取得了某种利益,或者事实上存在着“权利”,登记不过是对这种既得利益的肯定,如国有土地使用权的出让过程。登记机关在登记审批上,并无自由地选择决定为登记确认或不为登记确认的权力,只要当事人的申请符合登记法规的相关要求,登记机关就必须对其予以登记确认。登记机关的审批也不同于行政许可,其本身并没有创设不动产物权,而仅仅是被动地认可物权或证明物权的存在,是为私权服务的。

3

登记事实。首先,登记事实产生私法意义上的效果。登记是对不动产权利变更状态较真实的反映,相对人及利害关系人均可查阅登记簿册,并且任何人均可相信登记事项且为交易。简言之,登记的首要意义在于物权变动的公示及公信力价值。其次,由于物权变动公示公信的要求,登记已成为不动产交易中必不可少的一道环节,登记信息也因此成为一定范围内不动产物权变动的真实反映。国家通过对不动产变动数据信息的掌握和利用,可以实现不动产交易控制、不动产税收和不动产的开发利用等公法意义上的管理和服务。因此静态意义上的不动产登记体现公法和私法两种性质,产生公法和私法意义上的两种效果。

  总之,就登记过程而言,登记是为私权服务的,是私性质的;而就登记事实而言,登记则兼有私权和公权两种性质。

物权变动公示原则对不动产登记的要求(一)不同的物权变动模式对不动产登记公信力的要求

  登记是否具备公信力,取决于法律的价值观念,即保护静的安全和交易安全的不同价值取向,若趋向交易安全,则公信



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