前言
顾名思义，房地产就是房产和地产的总称。房地产风险的含义是指在房地产项目的开发过程中，存在诸多主客观因素会对项目开发的经营利润产生影响，导致成本不能预期收回而遭受经济效益受损的可能性。房地产项目承担的风险受多方面因素的影响，包括国家宏观调控、银行信贷、自然因素、行业特点等等。同时房地产项目风险具有不可消除性，只能通过采取合理的措施尽可能的降低风险。
1．
房地产项目的风险概述
1.1宏观调控趋紧背景下房地产风险的新特点
1.1.1政府巨额投资引发房地产泡沫风险增加
2008年由美国引发的次贷危机,导致全球金融震荡。2009年，我国为防止全球金融危机引发经济衰退，国务院决定由中央政府投资4万亿元，加上地方政府的配套资金可能超过20万亿元，刺激经济发展。政府的巨额投资，导致全国广义货币M2供应快速攀升，虽然我国政府06年以来一直采用各种手段打压房价，但因出口增速放缓、工业的不景气、消费增长有限，加上2007年以来我国股市低迷以及我国买房保值增值的传统文化理念深入人心，使得房地产变成了资金的蓄水池，广大居民把大量的资金投入该行业，导致房价居高不下，增加了房地产泡沫风险。
1.1.2房地产行业特性加大了政府的调控难度
一个房地产项目，从政府土地整理、规划调整、土地出让、开发建设直至竣工交付使用，一般需要3-5年的开发周期，期间涉及政府、开发商、建筑承包商、材料供应商、购房者等众多利益主体，这必然产生信息的不对称或失真；加上房地产产品的不可替代性和不可移动性、土地财政在各地方政府收入的比重超过40%、房地产行业对GDP的高贡献度等特性，政府对房地产行业的调控异常艰难。
1.1.3.房地产政策的预测难度加大
2005年以来，随着我国经济的快速增长、贫富差距扩大和城镇化进程加快，我国房价高速增长，远远超出了广大居民可承受的范围。为此，我国政府密集出台各种房地产调控措施，如《国五条》、《国十条》、试点房产税、限购限贷等政策。房地产是涉及国计民生的产业，过快的房价增长以及房价大幅下跌关系到国家稳定和金融机构风险，因我国社会主义市场经济建设还处于初级阶段，市场调节机制不够完善，房地产行业信息不对称以及其本身的复杂程度，导致了政府调控任务的艰巨性。上述这些情况加大对房地产政策的预测难度。
1.2房地产风险的种类
1.2.1房价泡沫风险
房价泡沫风险是最常见也是关注最为广泛的一种风险，它的主要特点在于房价以较快的速度持续上浮，并且这种涨幅明显高于居民收入涨幅。一旦导致房价涨幅超过收入涨幅的各种短期因素出现变化，将迅速引起房价泡沫风险的爆发。
1.2.2供给过剩风险
供给过剩型风险的诱发原因主要是市场供应量明显超过需求量。对供给过剩风险进行检测需要根据不同情况把握两个方面的指标，针对中长期的供给过剩应该重点关注特定城市的户均套数指标，而针对短期的供给过剩则应该重点关注人口结构调整以及居民实际收入。
1.2.3流动性风险
房地产行业是一个资金投入量大，开发周期长的行业，同时也是典型的高杠杆行业。正因为房地产行业具备这种特点，因此在房地产开发过程中企业的资金来源主要依赖外部环境，如果资金来源出现问题，就很容易爆发流动性风险。
2、房地产项目的风险识别
对房地产项目风险进行识别的目的主要是要判断哪些可能的风险事件会对房地产行业产生影响，甚至影响国家宏观经济的发展。房地产风险识别的具体过程如下：1）确定风险识别对象。风险识别的首先要面对的问题就是确定房地产风险识别的对象。2）搜集并整理与风险有关的信息。3）分析并判断不确定性。主要依靠房地产风险分析人员的累积经验，同时运用所搜集到的信息分析并判断现阶段房地产行业面临的不确定性。4）选择风险识别方法与工具。根据不同的风险对象，制定不同的风险识别方法。5）判断风险事件的动态发展及结果。在对风险事件分类的基础上，对风险发生的原因、时间、形式、发展过程以及导致的后果做出及时的判断。6）风险识别报告。
3、
宏观调控趋紧背景下如何防范房地产项目风险
针对我国不够完善的市场经济，市场经济调节手段相对匾乏，必须依靠政府的宏观调控加以调节。因此,我国房地产行业往往面临行政调控的风险，这就需要采取合理措施对房地产项目风险加以防范与利用。
3.1缩短开发周期，规避房价泡沫风险
市场上有一些开发商意识到房价泡沫风险，开始加快开发周期予以防范