众所周知，高收益通常意味着高风险，而房地产开发项目投资数额大、投资周期长、运营操作复杂更是高风险行业的典型
房地产项目开发中要面临政策、经济、社会、自然、技术、管理各类风险，众多的风险因素决定了投资效益的不确定性
特别是目前，我国对房地产市场的调控政策更是全面升级：要求商品房严格实行购房实名制；房价过高地区暂停发放第三套房贷；贷款买二套房首付不得低于50%；尤其是不动产统一登记制度的建立，将给房地产市场带来巨大的影响
这一系列调控政策的出台，使房地产投资的风险变数更为增大因此，加强房地产项目的风险管理研究显得尤为重要
一、房地产开发项目风险的内涵及特征
房地产开发项目风险是指项目在投资建设过程中，由于客观条件的不确定性而导致该项目成本增加，效益减少，甚至出现投资失败的各种风险因素发生的可能性以及造成损失的危害程度
由于房地产的开发建设受许多因素的影响，导致项目开发存在许多不确定性因素，这将会使房地产项目在开发过程中的成本增加和效益降低，从而导致项目开发的实际效益与预期效益不相一致
房地产开发项目风险具有以下特征：
1.随机性和必然性
风险的随机性，指的是某具体的风险发生都是随机的，偶然的，受到诸多风险因素和其他一些非风险因素共同作用的结果
虽然对于个别风险事故发生是随机性，没有规律可言，但是采用概率统计法，通过统计分析与研究大量的风险事故数据，可以发现风险的发生并不是无章可循的，而是表现出显著的运动规律
2.普遍性和客观性
普遍性表现在建设项目的整个寿命周期中，风险是随时随地都存在的，而在工程项目建设中，风险的客观性体现在风险损失的发生具有不确定性，是不以人的意志为转移的，并独立于人的主观意识之外而存在的客观实事
我们只能在有限的时间和空间内对风险存在方式以及发生条件进行一定的改变，不可能完全消除风险，只能降低风险发生的频率以及减少风险损失的程度，也就是说，风险只能得到控制而不能被彻底消除
3.可变性
任何事物在一定条件下都是在不停的变化着，建设工程项目风险的可变性指在建设项目中，各种风险不管是在质上还是在量上都会在工程项目进行过程中发生改变
在整个过程中，有的风险会得到控制，有的风险会得到有效的处理而随之消失，与此同时，在工程项目建设的每个阶段，也可能有新风险的产生
项目风险的可变性主要体现在:风险的后果及性质变化;风险因素数量消减以及新风险的出现
4.多样性和多层次性
建设项目风险并非是唯一的，而是多种多样的风险类型共存，它们之间相互依存、相互关联
大型建筑项目通常具有规模大、周期长、涉及范围广以及风险因素数量居多等特点，在其生命周期内，存在着更多样的风险，而正是有大量内部关系复杂的风险因素以及各风险因素和外界因素相互交叉影响，才构成了风险的多层次性
二、房地产开发项目风险因素分析
1.政策环境风险
政策环境风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失
建筑业由于与国民经济的发展紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制，政府对物业租金、售价的限制，对土地使用的约束，对环境保护的要求，对外资的控制，以及对投资规模、投资方向和金融、税收的控制等都会对投资商构成风险
政策风险按其影响因素来看主要有政治环境变化风险、经济体制改革风险、产业政策变化风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险等
投资商应密切关注相关政策的变化，尽可能预测其变化趋势和影响，顺应这种趋势，否则必然导致开发成本的上升、租售价格下降以及租售困难等，带来实际投资损失
2.社会环境风险
社会环境风险主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产项目的影响,从而给房地产项目带来损失的可能性,包括房地产项目所在城市规划的调整风险、项目所在区域的发展风险、公众干预风险等
由于城市规划要确定城市的发展方向、规模和布局,对于城市经济的发展和合理布局、城市的社会效益和环境效益相互协调具重要意义,因此城市规划的调整对房地产项目的价值会产生巨大影响
区域发展的风险主要来自于项目所在区域经济社会因素和各类基础设施的变化,它会给房地产项目带来一定的风险
公众干预风险是由于房地产的投资建设会影响到周围公众的利益,使相关公众对房地产项目进行干预,使项目建设不能顺利进行,从而可能给项目开发商带来各种损失
3.经济环境风险
经济环境风