大数据破局 | 杭州楼市继承者说：欲涨其价，必承其量

在这个一度“命是空调给的”炎炎夏日，与杭城温度一起，一路飙升的不仅仅是天气，还有“滚烫”的楼市（包括新建商品房和二手房）成交量。

新建商品房

16年仅过去232天，杭州楼市成交量已经超越2015年全年。

截止到8月19日21时，杭州（不含富阳区）2016年累计成交新建商品房127444套，已超过去年全年的127176套。

▲数据来源：透明售房网；8月成交统计截止19日20时

就在前一天（18日），国家统计局发布了7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。其中，杭州新建商品住宅价格环比再涨2.4%，实现连续16个月增长。

成交量长期高位盘桓的同时，房价却仍持续上涨。这大半年，杭州楼市在成交量和价格之间表现出了一种不同寻常的关系。

杭州这波行情能持续多久？宽松的政策环境会否再度收紧？从市场面而言，推动杭州这波行情因素仍旧存在。

二手房

截止至2016年8月21日，杭州市区（含富阳，下同）累计二手房签约量达到71172套，与2015年全年的二手房成交量62813套相比，多卖了8359套，涨幅达13.3%。

2016年杭州二手房月度成交量走势

▲数据来源：透明售房网；8月成交统计截止至21日

其实早在7月29日，杭州市区的累计二手房成交量62914套，就已经超过了去年全年。成交量井喷带动价格上涨，房价正逐步回到5年前水平，其中5月和7月核心城区二手住宅签约均价均突破2万/平方米，已逼近2011年20600元/平方米的年度均价。

换言之，现在的房价比5年前还低！上半年二手房量价齐涨，下半年能否成为杭州楼市下个火爆点？

库存进入下降区间 房价处上升空间就存销比而言，杭州新建商品房去化周期已不足6个月，房价处上升空间。

据杭州住房保障网官方数据显示，截止7月31日，杭州（不含富阳）商品房可售13.34万套，
涉及面积约1544万方；可售商品住宅6.9万套，涉及面积871万方。以最近6个月的成交速度计算，杭州（不含富阳）商品房的去化周期约需8.68个
月，商品住宅去化周期仅需5.82个月。

关于政策收紧，杭州市场限购可能性不大春节以来，降首付、调契税、营改增等楼市利好政策不断，引爆了热点二线楼市。但8月以来周边的南京、合肥等二线城市陆续收紧政策时，有人也在为杭州市场担心。但杭州业内普遍预测，短期内杭州房地产政策收紧的可能性不大。汉嘉地产顾问副总经理陈焕春

观点一：“分城施策的原则指导下，政策会考虑每个城市的各项指标。”就杭州而言，“存销比在6个月左右的状态，市场短期内政策收紧的可能性不大。”

观点二：“若市场没有夸张的异动，如价格暴涨等，杭州还有一定的容忍度。”

浙江省著名房产研究和评论专家丁建刚

二线城市全面恢复限购，几乎不存在这种可能。限购政策仍然属于行政性措施，对市场依然会产生一定的心理预期影响，但最后未必会起到非常有效的作用。北上广深迄今没有解除限购，但房价仍然大涨。”

杭州地王全面开花面粉价拉动面包价

16年杭州地王全面开花，溢价率“一路猛进”上涨至100%以上，“面粉贵过面包” 的现象在杭州目前不少区域都有表现。

多个板块地价刷新了新高，且高于2013年的水平。涨势惊人，但仍有开发商积极寻找拿地机会。

新建商品房角度

以申花板块为例，短短数月，板块内楼面地价就三度被刷新高。最近的融创申花地块楼面价就达到了34028元/平，已超过同板块在售的新房价格。

即便在这样的环境下，依然有开发商在积极地寻求拿地机会。如世茂就认为下半年是补仓杭州的窗口期；恒大也表示今年下半年在杭州市场有拿下计划。

二手房角度

高楼面价深深波及到了二手房市场，价格上涨，成交量激增，投资客入场，地王效应下，杭州多个地王附近的二手房集体跳涨。就未来科技城而言，自从拍出
19664元/平方米的高楼面价后，周边二手房跳涨20万元。我爱我家爵士风情店店长王俊表示，“地王出来后，房东的反应都很快，普遍涨价。原来像周边的
小区，比如青枫墅园、新湖果岭和温莎郡这三个小区，89方的房子，总价在80多万元左右，现在基本都要100多万元了。”

杭州交通配套升级板块区域价值提升随着G20的临近，杭州城市交通建设进入快车道。