2017-05-09
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17年的房子怎么走——漫谈经济工作会议之一

作者：唐史主任司马迁微信：唐史主任司马迁

今天的状态比较差，鼻炎，加上睡眠不足，微博雪球公众号的后台私信都炸了，催着要讲房子，也便勉强开扯。扯的时候如果条例不清楚，各位请脑补。

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经济工作会议上，关于房地产的主要陈述有三条。

第一条是讲调控责任人是谁。

今年10-11月由于房地产暴涨之后，多城开始限购。且限购的政策与以往一刀切的模式不同，都是地方政府根据本地情况逐步加码完成的。总之是中央政府只看效果，不问过程。过程可以由地方政府主导微调实现。这一点从前段时间坊间流传的“不许涨过十月高点”得到验证。

经济工作会议延续了这一主政观点。明确了房地产调控的主体责任人是地方政府。亦即文件中的“落实地方政府主体责任”。所以，看官不要来问我家的楼市怎么走，先去看你家市政府怎么说怎么做，你家市政府决定了你家的楼市走法。不会再出现以前的全国齐涨齐跌状况了。

从文件的内容导向上也可以找到这点论断的支撑。

比如与北上深同时被勒令进行限购的十几个城市，如果房价上涨的压力比较大，那么要合理加大土地供应，同时调高土地供应中的住宅比例。像北上广深对开发商捂地的容忍度是比较低的，准一线城市挤压闲置用地的空间还是很大的。

但对于北上深本身，尤其是北京，限购的门槛只会高不会低。因为这种特大型城市，指导政策里也明确的说了，是要疏解城市功、做卫星城能来实现房价稳定的。

第一条我们就不展开说了，要不然篇幅太长，读起来也累。总之是确定了地方调，不同的地方不同的调法。

第二条是要点“房子是用来住的，不是用来炒的”。

这是本次文件里最直白的一句话，也是和书面语官话最冲突的一句。直白得像一个大队书记在动员冬修水利现场鼓舞乡亲们一样。我也只能直白到这里了，否则这个文章码了我会被删号。是谁的指示，大家应该都懂。

一定注意，通稿里用了“定位”两字。这两个字的意思是：这事就TM这么定了，不要再议（此处敲桌子）。

那么桌子敲完了，接下来就是怎么把这件事给办了。

通稿中列出了五种武器：金融、土地、财税、投资、立法。我们分开说。

首先金融是掐两头，一头是对房地产企业的掐，另一头是对炒房者掐。房地产业界已经有普遍的共识，就是部分中小企业会很难存活。只有现金供给充足的头部企业未来会稍微好过。这便是从金融角度掐的结果。

土地这一条，其实就是因地制宜地投放土地，前面已经说过了，不赘述（关于农村土地入市的观点，这里先不说，明天出专门篇）。

财税，这个很好理解了，首先是现有财税制度的执行落实。比如像今年年初的23号文这样的东西（可以自行百度理解）。通过税收管控抑制企业和其它投资者的投机行为。

投资，这方面也好理解，不管是房地产企业的杠杆融资渠道还是个人投资者的信贷通道，都会有一个重新规范的过程。不是不让投，而是区别开后抑制过热。

立法，这条很明确，直接指向房产税立法过程。从法理的角度看，目前的调控更多是因为长效机制（法律）缺位而被动的使用行政性手段达到管控目的。

用上这五种武器是为了防止大的风险，不大涨大落。同时形成基础制度（法制）和长效机制（长期措施而不是短期行政命令）。

同时这一条也说得很清楚了，在信贷政策上，合理需求会得到满足。投机性需求会被打击抑制（关于信贷政策，后面会专门讲）。

第三条让买不起的可以租得起租得到

租赁立法估计会和房产税立法同步。也就是说，未来一个房子空置和出租，收的房产税肯定不一样。要增加投机者的持有成本，使之或者出售或者出租的形式向市场投放供给。从而减缓刚需的需求强度。

好，到这里，通稿中的三条书面解读就做完了。接下来我们衔接上前几年的政策来看看。上一轮的调控，到13年基本结束。14年是个模糊周期，还推出了一些不伦不类的住宅模式（这里就不评价了）。15年主政的思路才刚刚铺开，对房地产没有明确的提及和定义。然后去年过来就是供给侧改革的去库存模式，来了一轮暴涨。然后今年会议是要求建立长效机制解决这个问题。

看房地产不能单一孤立的看房地产，而是要放在宏观经济中看。在供给侧没有开始之初，钢铁、水泥、玻璃、电解铝这样的过剩产业，很大程度依靠房地产来维持。如果14-15年直接开刀房地产，没有一轮挤压产能并且涨价改善企业负债的过程，那么现在的经济局面可能会更差。

所以，用房地产撑住了“L”走势中快速下跌的一段，等L走到横线位置了，再降低房地产的经济作用，是比较现实的选择。用杀驴卸磨来说有点过了，不管怎么“建立长效机制”房地产本身都会作为一个较为重要的行业存在，中央要抑制的是房价过快上涨的问题（解决民怨和群众的实际居住需求）。

所以，还是任大炮的夜壶论来得准确一些：要用的时候拿出来，不用了塞在床底下。

在去年的一二线城市快速上涨去库存的过程中，已经完成了居民上杠杆缓解企业投资不足的问题。那么接下来就是稳住房地产，只要这个行业不对整体经济形成妨碍就行（尿的需求已经满足，夜壶可以回到床下了）。

好，我们把夜壶摆在一边。从市场供给的角度看看这套政策是否可行。

大家都很熟悉任大炮的面粉面包论，如果土地供给不足，那么房价自然会被市场之手推高。

这套理论在新房供应上绝对是成立的。但是扩散到“土地供给政策严格，全城房价上涨”的模式就有失偏颇了。

因为一个城市的房产结构是有新有旧，不同历史时期的房产，其入手成本和持有成本是不同的。一套老公房因为隔壁新盘卖到了十万，就从三万涨到了八万。这种水涨船高的模式，是需要大量成交才能支撑价格的，否则会面临有价无市，甚至成交一套，全小区集体跳水的虚涨模式。这种虚涨不仅存在于新旧房地产比价之间，也存在核心区和偏远地带的强行跟涨上（比如深圳的郊区最近降幅也很大）。房地产的涨价，本质上还是在居住功能的基础上进行溢价的。这一点从信贷政策上也可以体现。比如成都市最近就要求老公房公积金贷款时首付要加一成，这也说明了，授信方认为普遍跟涨新房模式有风险。

当市场博弈结束后，一个城市的房价落差会和城市天际线一样，错落有致的。位置好、配套好、居住功能强、年代较近的楼盘必然贵一些。位置差、配套差、居住功能差、年代久远的必然便宜。这也是另一条市场规律。

同时还有一条规律是：刚需推动房价上涨。任大炮的房地产理论中有一条便是刚需存在就会涨。这一模型我们也可以稍作讨论。

一个刚需者去买了老公房的小一居，原来的房主才能去换房买两居。卖出两居的才能去入手大三居。而大三居出手的钱才能去买跃层或者别墅。如果失去刚需盘，那么后面的在原住宅基础上加杠杆的模式，就无法启动。就好像大海里没有浮游生物，多数鱼类都无法存活。

从人口结构上来看，刚需还存在吗？当然还存在。

但是换个市场角度看，刚需的购买力还存在吗？

答案是：大大减弱！

为什么？

因为两个因素:

1、今年以来的暴涨，尤其是一线和准一线城市，已经把刚需盘的首付空间消耗殆尽。直观的表现就是这些城市的成交量迅速减少，且小户型成交降幅比较大（参见CREIS等数据）。

2、信贷抽梯子。这个做法是先把场外的杠杆打掉，什么首付贷一类的。然后呢，进一步的拉高首付比例。按照现在认贷不认房的做法，很多购置二套改善房、异地购首套房的也遇到了障碍。

通俗地说：房价涨了首付本来就不够，结果银行还提高了首付比例。那还买个毛？

首套房尚且如此，首付比例更高的二套三套自然不用说了。

北京从十月就出现了很多一套无法成交，导致后续连环无法成交的案例。便是这种抽梯子的后果。

前面我们有个结论——二手房大幅跟涨新盘违背市场规律（天际线论）。把这个结论和抽梯子放在一起，就更清晰了。购置老旧二手房的主力是刚需，刚需买不起，那么涨幅过大的二手房（以及地域偏远的新盘）就必须要回调才能成交。因为买不起就是买不起，你挂再高他再想买也买不起。

现在，我们让夜壶论、面包面粉论、天际线论、抽梯子论站在一起。就不难发现，由于政策的变化，一线城市会出现新房开盘价格依旧相对高，但是二手房难以跟涨，甚至要回调才能放大成交量的模拟结果。而且这种现象会随着房产税预期和租赁市场供给扩大而加速。毕竟多套房持有者，如果为了规避房产税，必然先卖旧房子，或者出租旧房子。

那么二线城市由于购买力支撑（刚需盘）不如一线城市。尤其是收入不如一线城市而导致信贷政策挤压效果更明显，二三套配置被影响更大，可能回调的区域和幅度都会比一线城市大。

结合通稿中的“防止大跌大涨”，我们可以理解为：

一线防大涨（防止新盘带动二手房集体上涨）

二线防大跌（防止信贷政策抑制投机导致部分区域过速回调）

三四线通稿直接说了，去库存。怎么去，看地方政府的作为力度。

以上结论看好房价者也可以理解为：一线有小涨而无大涨，二线有局部小跌而无大跌。

从多套房持有者的角度看，需要考量进行财产重新配置。从无房刚需来看，这一系列政策是利好，给机会上车。

整体来看17年就是要求房地产稳定，让“L”走势别出波折。工具箱拿出来折腾，估计要等十九大以后，经济运行更好了，才可能进一步推动。

码到这就基本说清楚了。各地方政策趋势、楼盘、买卖之类的就不要问我了。解读一下政策我还凑合，但装房地产大拿我真没有这个实力。

明天如果精力够，还打算就农业供给侧（大家关心的宅基地退出）和汇率与本币之锚码一两篇。就这两篇有问题的可以预先留言在后台，我保证会看，但真心回不动。前一篇聊公务员的，后台留言八百多条，真心回不过来。挖槽，原来后花园这么多“干部”，把我吓坏了。

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这三篇随便转，也欢迎新朋友加入讨论。