一、相关理论概述
（一）税收筹划的含义
纳税筹划是纳税人依据税法规定（含税收法律、法规以及国家相关税收规定），通过对企业的经营、投资和筹资等活动的事先筹划与合理安排，达到规避纳税风险、税负相对最小化和经济效益最大化的管理活动。税收筹划是指在不危害国家利益的情况下尽可能提高企业经济效益，具有合法性、筹划性和目的性的特点。企业的纳税筹划应紧密结合自身情况并严格依法进行，做到“合法、合理、全面、具体”，遵循合法性原则、适用性原则、效益性原则、专业性原则。
（二）土地增值税含义
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率。
（三）纳税筹划的原则
1.守法原则
进行纳税筹划，应该以现行税法及相关法律、国际惯例等为法律依据，要在熟知税法规定的前提下，利用税制构成要素中的税负弹性进行纳税筹划，选择最优的纳税方案。纳税筹划的最基本原则或最基本特征是符合税法或者不违反税法，即一定要守法，这是纳税筹划与偷、逃、欠、抗、骗税的本质区别。
2.成本效益原则
纳税筹划要有利于实现企业的财务目标，进行纳税筹划应遵循成本效益原则，纳税筹划要保证其取得的效益大于其筹划成本，即体现经济有效。在考虑效益原则时，应注意“税负最低”与“企业价值最大化”的关系，当两者相悖时，前者应服从后者。
3.时效性原则
纳税筹划是在一定法律环境下，在既定经营范围、经营方式下进行的，有着明显的针对性、特定性。随着时间的推移，社会经济环境、税收法律环境等各方面情况不断发生变化，企业必须把握时机，灵活应对，以适应税收的政策导向，不断调整或制定纳税筹划方案，以确保企业持久地获得纳税筹划带来的收益。
4.整体性原则
在进行一个税种的筹划时，应考虑与之相关的其他税种的税负效应，进行整体筹划、综合衡量，以求整体税负最轻、长期税负最轻，防止顾此失彼、前轻后重。
5.风险收益均衡原则
纳税筹划有收益，同时也有风险。企业应当遵循风险与收益适当均衡的原则，采取措施，分散、化解风险，选优弃劣，趋利避害。
二、房地产企业土地增值税纳税筹划问题
（一）利息支出的扣除问题
房地产开发企业在运营过程中，由于需要大量资金周转，企业自有资金量很难满足经营活动的需要。因此，一般都会发生大量的借款，附带产生的利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法直接影响企业应纳的土地增值税额。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。一是财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。此时，对除利息支出以外的银行手续费、管理费用、销售费用，可按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除，超过部分不允许扣除。二是凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，允许扣除的“房地产开发费用”按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
（二）底商与上层住宅土地增值税的核算方法问题
政策规定：土地增值税清算单位必须以房地产最基本的核算项目或核算对象为单位计算，所谓的“最基本的核算项目或核算对象”是指房地产开发企业在当地建设主管部门（例如建设委员会或建设局）报批的房地产开发项目，如果是分期建设的项目，则以分期项目为清算单位。由于商铺住宅联体项目，在实践当中都是以商铺联体住宅作为一个项目在当地建设主管部门（例如建设委员会或建设局）报批的，而决不是把商铺和商铺上面的普通住宅分别向当地建设主管部门报批。因此，对于商铺住宅联体项目的土地增值税清算，应把商铺住宅联体作为一个项目清算单位，而不能把商铺和商铺上面的普通住宅分别作为一个清算项目。但是，在进行房地产土