新时代，营业税改成增值税是目前我国众多税务学者研究的重点和热点。在推行营改增改革的实践中，不动产租赁行业是一个非常重要且必不可少的重要领域，也是学界认为比较难处理的行业。
一、不动产租赁业实施营改增面临的问题
一些学者指出由于我国营改增改革刚刚涉及到不动产租赁行业，现行的税制并不完善，可能影响市场上的经济行为，阻碍不动产租赁行业的发展。本文首先分析不动产租赁行业营改增改革后所面临的问题。
1.房地产业和建筑行业刚刚开始实施营改增业务
不动产租赁行业的企业取得相关不动产有两种途径，第一种途径是从房地产开放商那里购置不动产，第二种途径是不动产租赁企业自行开发或者委托建筑企业建设施工。目前，建筑业和房地产行业还没有出台具体的营改增实施办法和规定。2016年初，中国建筑业协会和中国建设会计学会一起出台了《关于做好建筑业企业内部营改增准备工作的指导意见》的通知，只是为了建筑企业和房地产行业开展营改增做了相关的准备工作，但是还没有出台相关的不动产租赁业务营改增的规定。这种前提条件下，不动产租赁企业开展营改增的前提条件和配套措施是不具备的。
2.不动产租赁行业业务的复杂性和纳税人成分的多样性
不动产租赁业的业务范围主要包括两大类：一类是满足承租人临时需要的短期租赁业务，另一类是满足租赁人长期租赁的业务。在短期租赁中，与不动产所有权相关的报酬和风险没有发生转移，业务操作简单;但是，在长期租赁中，与不动产所有权相关的报酬和风险由租赁企业转移到承租人手中，并且此类业务操作相对复杂。在操作方式上分，又有操作规则健全的正常租赁，也有规则尚有待完善的售后回租业务。不动产租赁业务的纳税人中，既包括专业从事不动产租赁的租赁公司，也有以此作为副业的其他工商企业，还包括将自有不动产出租的事业单位或者一般个体工商户和个人。增值税本身就是一种具有中性调节作用的税制，其纳税较为复杂，再结合不动产租赁业务的繁杂性和纳税人的多样性，将会使营改增任务更为艰难。
3.不动产租赁业经营前后税负分布不合理
此业务在经营前后税负分布不合理也会加大营改增任务的难度。不动产租赁业务在经营初期投入巨大，投入主要体现在购置不动产资产，支付委托建筑的开发成本，自行建造时支付各项建设成本和款项。必然在前期经营中会出现比较大的进项税，很长的一段时间就无须纳税一直到构建不动产所产生的进项税额一步一步被完全抵扣。然而，不动产租赁业务在经营中后期，实际缴纳的增值税会大增，而本身不动产租赁业务又是一个比较漫长的行业，前期税负轻，后期税负重必定会减少后期的财务资金，再加上后期房屋租金本身会减少，而维护费用反而会增加，这些因素叠加在一起必定会导致不动产租赁业主的财务状况出现恶化。这些问题都会在不久的将来不动产租赁业营改增改革实践中突显出来。
二、国际不动产租赁业务增值税处理实践经验的启示
根据当前国际上不动产租赁业务增值税处理的趋势，分析国际实践经验中对我国不动产租赁业营改增的启示。
在不动产租赁活动中，同样按住宅用房和商业用房进行分类。几乎所有经合组织成员国家都对住宅用房不动产的租赁行为免征增值税。对商业用房的租赁行为，国际上大部分国家采取增值税豁免政策，但冰岛、新西兰、日本和土耳其等国家对商业用房的租赁行为征税，并适用标准税率。
1.住宅用房租赁的增值税处理的借鉴
对于住宅用房的租赁行为上，免税处理是国际惯例，免税处理更符合增值税的中性原则。免税法针对自建居住房屋的行为和租赁居住房屋的行为。由于居民在居住期间无法对相应的租金进行估算，从而征税比较困难。对于居住用房的再次销售行为和租赁行为一般都采取免税的措施，房屋的所有权人出售和出租期间也不需要进行抵扣。我国现阶段对自用住房租赁的行为列入营业税的范围内，如果要将不动产的承租人强行征税，会加大承租人的住房成本，也会对承租人造成经济歧视，从而迫使承租人以购买的形式获得房屋。因此，不利于低收入人群的经济福利。
2.商业用房租赁的增值税处理的借鉴
对于商业用房的租赁行为上，征税法和免税法都是常见的。这两种方法的最大区别在于对商业用房的购买行为和租赁行为是否征税。现阶段，我国对商业用房的不动产租赁的营业税处理与征税法处理方式是相类似的。也就是说，对商业用房的不动产的销售行为和租赁行为都要征税;因此，在参考了征税法的增值税处