一、引言
泉州市是福建省着力建设的“海峡西岸经济区”中的主要城市之一，在我国东南沿海的城市中也极具竞争力
2013年泉州市GDP居全国283个地级市第23位，经济发展势头良好
在大好的经济发展形式下，房地产业也慢慢走出2008年“经济危机”的阴影，重新走向“阳光产业”的发展道路
房地产业的发展极大影响着整个区域的经济发展，因而泉州市近几年的经济发展的良好态势离不开房地产业的相对平静
但是，在这种平静下，依然存在很多不稳定的因素制约着泉州市房地产业的稳定发展，同时也制约着泉州的经济发展
作为一个与房地产业相关的工作者，有责任发现这些因素并对其思考、提出建议，以期对泉州市的房地产业稳定发展有所贡献
二、泉州市房地产业发展概况
1.房地产业开发投资状况
地域优势明显、城市地位的提升、经济的高速发展带动着泉州市房地产业的迅猛发展，房地产业开发投资持续快速增长如图1，其中2013年泉州市房地产开发投资达到585.4亿元，占全社会固定资产投资的23.4%
宏观经济学中已经有关于投资对经济增长的重要影响的研究，从泉州市社会固定资产投资的结构来看，房地产业的稳定发展对泉州经济的持续稳定的增长具有中流砥柱的作用
2.商品房销售和需求状况
近年来，泉州市房地产开发投资不断增长，同时销售情况也呈现出增长趋势，2013年泉州市商品房销售面积是2007年的8.8倍(表1)，销售状况可以从侧面发映出需求状况，销售量大幅增加的背后是需求的不断上升
年销售量也可以说需求量呈现出来的增长趋势，使得泉州房地产业有不断发展的空间，有向前稳定发展的基础
表1 泉州市2007-2013商品房销售面积
3.房地产业服务状况
围绕着房地产业，有政府部门、中介机构、房地产开发商等多个服务提供主体
泉州市国土局、住建局等相关部门为房产商、买房人等提供政策服务、信息服务，规范着交易行为
中介机构为买卖双方提供者各式各样的信息服务，房产商也为自己的产品配套各种服务
此外，泉州市被誉为“中国建筑之乡”，因而，在房地产建筑服务如建筑团队的组织形式、建筑风格设计等方面，泉州市有其自己的特色
4.总体而言，近几年，泉州市房地产业的发展势头表现良好，开发投资持续快速增长，市场销售量持续扩大，房地产服务与时俱进，显现出了自己的特色，这对泉州的经济发展贡献巨大
但它不是孤立存在的，受大经济的影响、受很多因素制约，泉州房地产业的稳定发展依然任重道远
三、制约泉州市房地产业稳定发展的潜在因素分析
1.政策因素
房地产业有很多方参与，一方利益的增加很可能是建立在另一方利益的削弱之上，比如从经济学上讲，政府的税收和房产交易方的利益是一对矛盾
有研究表明，泉州市地方财政收入与房地产业的依存度相当紧密，依据相关测算，2008～2012年泉州市地方级房地产相关税收年均增幅在25%以上，高于地方税收收入增幅近5个百分点，其在地方税收收入总额所占的比重也呈现出逐年上升的态势
目前，在泉州市地方税收收入的支柱税种中，房地产营业税、土地增值税、契税等相关税种占据着重要的席位
因而，从泉州市政府的利益来看，政府部门关于房地产业的部分政策会体现出政府的利益，这些政策会更多的有利于泉州市地方财政收入而相对忽视了房地产业其他博弈方的利益，影响其他参与者的积极性，甚至其他参与者会出现投机行为如房产商的避税和地下交易，最终会影响房地产业稳定发展
房地产业也与民生息息相关，政府的宗旨是为人民服务，人民的利益必需有相应的政策来保障
有些政策与民生息息相关，如泉州市每年出让的固有土地使用权中有10%的比例用于保障房的建设，这个政策的出发点是不用质疑的，但若这个比例有些不足或者超过需求，其结果或许没有预想的那么好
保障房挤占其他商品房的土地且获利少，必然会降低投资的积极性，况且保障房未必能让有需要的人购买到，可能在购买的途径当中发生政策无法控制的投机行为，这会制约房地产业长远的健康发展
总之，政策会因为强制性的把房地产业中的部分利益从一方转移到另一方，如果这种转移过度或者不足，都会影响房地产市场的秩序，进而影响房地产业的长远发展
2.房价因素
房价几乎是房地产市场中最活跃的因子，因地段因时间都不相同，但有一点是可以测算到的，从2009年记起，泉州市的整体房价呈现出增长趋势，每年约以8.5%的幅度增长
短期来看，高房价会让房地产