一、 房地产投资信托基金概述
根据MBA智库百科的解释，房地产投资信托（REITs）定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”
二、“联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划”的试点推出及其存在的问题：
2007年联华信托推出我国第一个真正意义上的REITs产品——“联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划”,该产品的特征如下表所示：
表1 联华信托在2007年8月推出的“联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划”①
（1）、以私募为主，风险大
我国REITs如果采用私募方式，则无疑加大了投资者的风险
在现有的框架下，我国对公募有详细的法规来进行规范，风险较小
（2）、基金的期限较短
房地产行业的投资周期较长，联信精瑞基金的期限只有5年，其结果往往会出现低收益或盲目投资高风险的情况
（3）、流动性风险
我国规定每份信托计划合同数不超过200份②，因此信托投资公司只有通过提高每份合同的资金数额来实现
而我国REITs产品仅限于信托凭证转让，且只能在规定的平台上装让，因此流动性风险较大
（4）、受托机构盲目承诺预期收益率《信托法》规定：“所有信托产品不得向购买人承诺收益率”
“联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划”规定“优先固定级的预期收益率为每年10%，而普通受益权预期受益则在每年20%以上”，这给受托机构很大的经营压力
（5）、财务风险
我国现有房地产投资信托采用典型的“香港模式”，开发商利用该资金直接进行投资房地产，具有较大的财务风险
（6）信托投资公司收益与风险不匹配
联信精瑞投资的对象为固定收益类资产，投资者承担的风险较小（大部分有法人担保和资产抵押），而受托人的管理费极少，如联信精瑞的管理费率为1.5%
（7）准入门槛依然过高
“联信精瑞”基金规定“认购金额，自然人投资人不少于300万元，机构不少于100万元”，只有少数有能力的自然人和机构才能进入
（8）投资区域性较强
我国REITs集中于东部经济发达区域，如联信精瑞的投资区域为“长江三角洲城市圈、珠江三角洲城市圈、环渤海城市圈、其他地区省会级城市和计划单列市”，这极其不利于中西部房地产行业的融资问题
三、我国REITs发展方向：
（1） 运营模式：
由于公司型存在基金经理与股东信息不对称、双重纳税（公司所得税和股东分红个人所得税）等问题，因此建议在现有阶段，应以契约型为主
（2）法规建设
现有的“一法两规”显然不能适应REITs的发展，建立专门的《房地产投资信托法》，对REITs工商登记、税收、会计、信息披露作出具体明确的规定；完善税法，避免重复纳税
（3）投资方向、融资来源
应主要投向于房地产开发、购置、出租等权益型资产，尽量少的投资于贷款业务
融资上合理确定权益型资产和债务资产的比例，借鉴一些亚洲国家规定负债不超过总资产的35%
融资方式上，应以公募为主，降低单个投资者的投资风险
（4）信息披露与监管
加强信息披露，对重要信息要在银监会、证监会等机构上公布，受社会公众的监督
银监会、证监会也要加强监管
（5）基金规模与期限
期限应以10到15年为主，切合房地产投资周期长，回收时间长的特点
规模不宜太大，规模太大对信托的管理人员要求较高，对相关部门的监管也带来一定的难度；规模太小则不利于分散投资组合，降低非系统风险
REITs在西方已经发展了50余年了，我国REITs才刚刚起步
2007年我国第一个REITs产品的推出折射出我国REITs发展存在的问题，有必要结合国情对REITs的发展做出细致的规划，这样我国的房地产投资信托才能健康迅速的发展！
参考文献：
[1] 陈赤. 中国信托创新研究：基于信托功能视角的分析[M].成都：西南财经大学出版社，2009：316-337
[2] 吴世亮，黄冬萍. 中国信托业与信托市场[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2010：97-118
[3] 张兴. 房地产投资信托运营[M].北京：机械工业出版社，2009：
[4] 徐孟洲. 信托法[M].北京：法律出版社，2008：
[5] 联华信托产品之联信精瑞基金模式详解[N]第一财经日报，2008
①参见：联华信托产品之联信精瑞基金模式详解、第一财经日报，2008年
② 《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第六条规定“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份)”
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