2016-08-25
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房地产企业资金管理和风险控制论文

房地产资金管理是指房地产企业在房地产开发、运营和管理活动中对各类资金的管控，它是房地产财务管理的重要内容。房地产投入建设时，往往需要开发商投入大量的资金，且房地产开发运营的各个环节，都需要资金作为支撑。由于房地产开发经营活动过程繁杂、周期长，因此，需要强化资金的管理，确保房地产项目的顺利实施。房地产企业的风险控制是指其受到国内外政治经济环境以及市场的影响，开发房地产项目所要面临的财务风险、资金管理风险，等等。
一、加强房地产企业资金管理的措施
　　（一）健全资金预算管理体制
　　企业管理层应重视资金预算管理，健全房地产企业的资金预算管理体制，建立资金预算管理团队，明确权利、责任和义务，根据体制订立项目资金预算计划。在预算执行的过程中，资金预算管理团队要第一时间对资金的流向进行严密监控和跟踪，全方位了解预算的状况，使预算尽可能地与实际成本相符；此外，预算管理团队应第一时间找出预算的问题并提出有建设性的意见，并定期向预算管理机构汇报，使预算管理机构及时掌握预算实施的情况。由于预算的不科学或某类不可控元素形成的预算错误，企业应解析原因，适度修订，并归入预算外支出，以保证运营目的和预算目的的实现。
　　（二）强化内部资金集中管控
　　鉴于房地产企业项目成本高、运营周期长、投资资金多、工程项目分散等特征，企业应想办法集中管控资金，规避财务风险。
　　第一，企业应建立健全内部资金集中管理体制，建立专业的资金结算中心，明确权利和职责，将企业内部的资金进行集中管理、统一协调和监管运用，并经由资金结算中心对多头开户和帐外循环等进行严密监督。但在施工企业建立结算中心的实际实行过程中，也应在内部科学划分权利和责任，强化管理和控制。
　　（三）强化全体员工的资金管理意识
　　第一，房地产企业的管理层有必要充分重视企业的资金管理，并明确其对企业生存和发展的重要性，并使资金管理工作符合房地产企业的长远发展战略，密切留意企业的支出，杜绝成本的浪费。
　　第二，要向全体员工灌输成本管理理念，进行全面的成本管控，避免财务管理风险。
　　第三，现代化房地产企业应利用互联网平台，实行资金的在线管控。通过在建管控各项目的资金流的现状，企业可以发现资金链存在的问题，并第一时间解决问题，规避项目资金的使用风险，使各个项目在投资和资金利用上更倾向于房地产企业的整体利益。
　　（四）加强内部资金管理
　　房地产企业在预算前期应对项目的可操作性进行解析，在充分预估风险的基础上，再投资高收益项目。企业应强化应收款项的管理，建立应收款项台账，记录每笔应收款项的回笼状况；财务机构和营销机构应加强交流，第一时间做好账款催缴工作——保障资金回笼速度，减少资金的闲置和浪费。
　　（五）拓展企业的融资途径
　　房地产企业应拓展企业的融资途径，除了银行借贷外，有条件的房地产企业可以融资上市或发行企业债券。对规模较大的房地产企业来说，可以打造房地产投资信托，其特征是债券化。从企业的长期发展战略来看，房地产投资信托能够为房地产企业长时间地提供稳定的资金，拓展了企业的融资渠道，这是我国房地产企业融资形式的创新，也是大势所趋。而对规模较小的房地产企业来说，可采取联合融资、共同开发等方法，走出融资困境。
二、房地产企业的风险控制措施
　　（一）房地产企业发展的现状
　　国民经济的持续稳定增长成为了我国房地产企业发展的一个契机。近年来，我国国民经济增长率都超过了7%，高经济增长率和优良的经济增长质量推动了城市化的实施进程，大量农转非人口不断涌进城市，并促进了房产的消费，进而为房地产行业带来新的购买人群。
（二）银行的作用
　　房地产行业是国民经济的敏感行业，调整适当，市场发展稳定，将极大地带动国民经济增长；房地产行业又是一个高风险行业，若是长期处于不可控状态，就极容易产生房地产泡沫，不利于国民经济的增长。因此，银行必须采取有效的措施，来保证房地产企业的稳步发展。
　　1.集权到权威机构。
　　这个机构依照房地产发展速度、市场价格与房地产挤压管控临界线来调控资金和资源。
　　2.发挥人民银行的作用
　　由人民银行依据全国的房地产行业运转指标，在特定的时空范畴内控制房地产信用总量，并分化到国内商业银行，运用信用贷款对资源配置的引领和调整作用保持房地产行业的稳步发展。
　　3.加强商业银行的宏观调控能力
　　商业银行在防范风