2016-08-27
阅读:(446)
评论(0)

房地产开发企业土地增值税的税收筹划探微论文下载

众所周知，税收筹划是一项高技术含量的工作，因而房地产开发企业要全面了解到相关的税收法规，同时充分掌握自身的运营情况，并且应当采取切实有效的手段，借助税收筹划的方式，减轻房地产开发企业的纳税负担，从而促使企业核心竞争力的不断提高。　　1土地增值税的税收特征
　　1.1土地增值税的概念
　　土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权以及地上建筑物、其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人所征收的一种税。对于不同类型的房地产，土地增值税实行的是差别税收待遇，按照商品房销售增值额的高与低来采取差别累进税率，并且增值率与税率成正比。这就是说增值率越高税率则越高，此时应多征收税款;反之，增值率越低税率就越低，此时应少征收税款。
　　1.2土地增值税的征收以及缴纳管理
　　在项目尚未办理竣工结算之前，纳税人要按照商品房预期的销售收入及按照税务部所规定的税率来预缴税款，等项目全部竣工以及结算之后，并且已将商品房销售出去，然后再清算整个项目应该缴纳的土地增值税。虽然部分房地产企业设置了账簿，但是由于成本原始凭证不齐全、费用开支不合理等，因此税务机关无法对房地产企业的销售收入以及应该扣除项目的具体金额加以明确，此时主管税务机关可以采取核定征收的纳税方法。
　　1.3计算土地增值额
　　土地增值额=转让商品房的销售收入—(建造成本—已经计入开发成本的借款利息)*1.3—与转让商品房销售收入有关税费。其中，在计算土地增值额中所扣除的项目如下：房地产企业在开发过程中所支出的各项间接费用、税金以及其他;房地产企业取得土地使用权所支付的地价款、关税等。
　　1.4土地增值税额的计算方法
　　通常情况下，要先计算出增值额和扣除项目金额，继而确定土地增值税的计算方法。首先，如果增值额与扣除项目金额的比例小于或者等于50%时，此时土地增值税额=增值额*30%;其次，如果增值额与扣除项目金额的比例大于50%小于100%时，此时土地增值税额=增值额*40%—扣除项目金额*5%;再次，如果增值额与扣除项目金额的比例大于100%小于或者等于200%，此时土地增值税额=增值额*50%—扣除项目金额*15%;最后，如果增值额与扣除项目金额的比例大于200%时，此时土地增值税额=增值额*60%—扣除项目金额*35%。上述公式中所出现的5%代表二级速算扣除系数，15%代表三级速算扣除系数，35%代表四级速算扣除系数。
　　1.5土地增值税的税收优惠
　　当纳税人建造普通标准住宅出售，增值额小于扣除项目金额的20%时，应该予以免征。普通标准住宅应该满足以下几个条件：住宅小区建筑容积率远远超过了1.0;单套建筑面积没有超过120平米;实际成交价格低于平均交易价格的1.2倍。对于合建方，一方出土地，另一方要出资金，一同合作建造，当建成之后要按照一定的比例分房自用，可以暂免征收土地增值税。由于国家建设的需求来依法征用以及回收的房产可以免征土地增值税。
　　2分析房地产开发企业土地增值税的税收筹划
　　2.1筹划借款利息
　　大部分房地产企业的项目开发资金主要来自于不同途径的借款，然而借款利息会采用不同方法扣除所计算出来的土地增值税也是不同的。在房地产项目建筑施工期间所发生的利息支出，应该将其纳入到开发成本。但是在实际工作过程中，要清算土地增值税项目，大多数情况下会将资本化的利息调整为相关的费用，然后再简单的处理这些利息。但在实际操作过程中，并不会将已经资本化的利息纳入到财务费用中，然而仅仅是在计算增值额时会扣除这些利息支出。因此税法的规定如下：其一，纳税人要将银行贷款的利息原始凭证提供给主管纳税机关，帮助主管税务机关区分资本化的利息与费用化的利息，那么可扣减的开发费用=实际支付利息+(取得土地使用权所支付的地价款以及相关税费+项目实际开发成本)*5%。其二，如果纳税人不能将银行贷款的利息原始凭证提供给主管税务机关，此时就不能正确划分资本化的利息与费用化的利息，那么可扣减的开发费用=(取得土地使用权所支付的地价款以及相关税费+项目实际开发成本)*10%。
　　2.2合理提高成本化的管理费用
　　房地产企业管理的人事编制可以调整管理费用，由此导致房地产企业的土地增值税得以降低。举例而言，某一房地产开企业具有30名管理人员，每一年需要花费300万。在这30人当中有25人参加了项目开发管理这项工作，然后总经办在会议上决定要将这25名工作人员的人事调整为项目部，可以加快项目的开发步伐，按照这种计算方法可以促使成