2015的万科股东大会,姗姗来迟。有人关注宫斗,有人关注忘年恋,地产大哥偏偏关注的是万科的2016年销售策略

万科的市场动作,一直是行业先行指标。这份本该在一季度就提交董事会的PPT,无奈延迟到6月27日,依旧不能掩饰其一贯的理性光芒。

PPT制作教程 万科股东大会上,郁亮的PPT刚刚流出,有一家开发商已经结束战斗

郁亮向董事会汇报市场演变

在这份备受关注的PPT中,有两组数字尤为惹人关注。

第一组数据:新开工面积住宅投资增速;住宅投资增速

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2015年,全国住宅新开工连续两年大幅下降新开工面积首次低于销售面积。

2015年,全国住宅投资增速仅0.4%,创历史新新低,8月起连续5个月同比下降。

第二组数据:成交金额;成交面积

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2015年,14城市商品住宅成交金额同比增长51.1%,其它城市仅增长5%。

2015年,14城市商品住宅成交面积同比增长35.1%,其它城市仅增长3.3%。

前两组数据说明房地产市场整体不好;后两组数字说明局部表现优于整体表现。

引发全行业关注的焦点出现了:

到底是哪些城市卖得好?

哪些城市有价有量?

哪些城市还有巨大潜能?

这些明星城市不仅左右全行业的上市公司2016年的业绩表现,更是下一步重金屯兵之地,希望之地。

郁亮徐徐揭开了它的面积,一行并不清楚的小字标注在最下面。或许,本意上,他并不希望这行小字引发别人关注。

但是,地产大哥还是看到了,看到了……

14个城市分别是北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州。

几乎就在郁亮向万科董事会汇报的同时,一家房企以1036亿的业绩刷屏。

这不是重点,重点是这家企业10天36亿的业绩贡献城市和郁亮眼中的明星14城的部分城市高度重合。

不用兜圈子了,这家公司就是今年下半年更名的中国金茂。这场代号为“烈火行动”的幕后策划者中国金茂的上海区域公司,参战城市覆盖万科眼中的华东地区明星城市。

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它们分别是:上海,杭州,宁波,苏州。华东区有可售货源的城市,全部参加了这次“烈火行动”。

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郁亮话音未落,中国金茂上海区已经结束了阶段性的战斗。

地产大哥在年初断言:2016全年业绩看上半年,上半年成败看二季度。

与其说中国金茂上海区是抢收,不如说是卡位

如果不信的话,请接着看郁亮刚刚向董事会汇报的下面一组数据:

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14个明星城市2015年全年成交楼面价同比上涨24.4%,四季度溢价率达35.1%

完全可以说,在未来10年,知名品牌房企的竞技场将在14城展开,在高端物业贴身搏杀。卡的是高端客群的位,深耕区域就是把自己的高端业主搞得多多的。

从财务角度讲,只有回款及时,才能在明星城市的土地市场第一时间内摧城拔寨,积累足够的弹药,筹建自己的大客仓。

前几天,地产大哥参加了北京万科的项目研讨会。2016年,北京万科祭出一条全新的产品线“翡翠系”

上海的朋友可能很熟悉这条产品线。但是北京万科对这条产品线又进行了升级改造。

据攸克地产透露,为了这条产品线的改造,北京万科客户调研阶段准备了28道客户问卷。

比如说:

A4腰都成了女人的标准,你觉得男人肩宽的标准应该是?

孤岛漂流,你愿意跟谁在一起,老师、白领还是工程师?

这些在郁亮没有写到PPT里的豪宅技战术动作,已经在14城如火如荼展开。

中国金茂上海区却已进行了阶段性的落袋为安。据了解,其中的豪宅研发故事比万科的翡翠系研发更有意思。

这次“烈火行动”的全明星阵容包括上海、杭州、苏州、宁波四个城市五个销冠级明星产品参与,分别为上海大宁金茂府上海金茂逸墅杭州黄龙金茂府苏州姑苏金茂府宁波南塘金茂府

其中,上海大宁金茂府将主推约151平方米的三房明星户型及首次呈现的220-260科技精装叠墅产品;

上海东滩金茂逸墅则加推立体双花园的纯独栋产品;

苏州姑苏金茂府则是古城正核心的约141-249平方米的科技大平层;

杭州黄龙金茂悦主推的是即将收官的中央楼王;

宁波南塘金茂府推出的则是城心主轴约138-180平方米的健康科技豪宅。

为什么中国金茂上海区要卖最好的东西,而不是常规销售上的甩货行为?

记得去年年初,豪宅教父宋卫平说过,“我们拿最好的项目开卖。这是孙宏斌教我的,以前也碰到过这种情况,想把烂项目卖给人家结果卖不掉,现在回过头来想明白了,最好的项目,一二三四五排出来,拿去卖给人家。”

这五个销冠级明星产品一直处于热销状态,每次推出即遭哄抢,没有库存可能。只有最好,推售货源暗合宋卫平的“最好论”。

在业内人士看来,这次“烈火行动”释放出哪些信号?

有一个细节,可能很多人忽略了:“烈火行动”中,华东四座城市的所有客户可以在共享平台挑选上述全销冠级产品。

这段话是有官方文件背书的,据《长三角城市群发展规划》,上海将“提升全球城市功能,按照打造世界级城市群核心城市的要求,加快提升核心竞争力和综合服务功能,加快建设具有全球影响力的科技创新中心,推动非核心功能疏解”,苏锡常、杭州、宁波三大紧邻上海的都市圈则将持续升级产业、导入人口坐实苏州、杭州、宁波三座核心城市的千万级规模。

因此,地产大哥判断,这绝对不是一次抢收的战术行动,而是战略层面的谋篇布局,甚至比郁亮向董事会的汇报更进一步:

持续打通地缘性明星城市集群的客群和产品系;

实现区域高端人群和产品的高效错配和共享;

启幕华东豪宅大时代。


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