一，众筹模式的特征
对于各类众筹而言，现在还属于没有监考的灰色地带。由于缺少法律法规的支持、行业监管和政策引导，目前处于尴尬地位：投资者忌惮合法合规性，小心翼翼地试水，组织者则肆无忌惮夸大收益，看似欣欣向荣的互联网+金融外在表现形式与我国现行法律法规有很多的冲突，甚至还会涉及到“非法集资”和涉嫌公开发行股份的红线。比如众筹模式是符合“非法集资”特征：(1)借用合法经营的形式吸收资金却无相关部门批准;(2)通过各种公开途径向社会不特定人群宣传吸收资金;(3)承诺在一个周期内以货币或者实物甚至股权的方式给付回报或者还本付息;比如众筹模式很容易变成“擅自发行股票、公司企业债券”，特别是股权众筹：(1)发行数额在50万以上;(2)虽未达到50万的金融标准，但致使30人以上的投资者购买了其相关产品。房地产资本化众筹面对主要风险是易触碰非法集资和非法发行股票的风险，应谨防触碰非法吸收公众存款以及非法集资、非法发行股票的红线，投资人需高度注意其中风险。
二、众筹的风险及弱点
在股权众筹盛行后衍生出来的房地产互联网+金融业务，房地产资本化众筹模式是直接模仿股权众筹模式，从网下集资行为之间搬到网上筹资，涉及面更广，其游走在法律边缘，更是存在各类“新”风险。
首先，产权众筹在形式上似乎已经同时满足了非法集资判定的四个要素，它是没有行政职能机关的管理审批的，一般是在各类投资众筹网站上广告公开推荐，承诺较高的回报预测，向大众吸收资金。这种以对房地产模型产品预付款的投资人的投资不以实物产品形式回报给投资者，投筹资双方并非存贷款的法律关系，其运营模式很可能涉嫌非法吸收公众存款罪。除此之外，这种以互联网技术平台技术为依托产权类众筹的主要行为模式是向社会大众在介绍资金项目的基础上获得不特定社会对象的投资，投资人数往往难以控制在法律所要求的人数内，涉及非法发行股票的红线。
其次，对投资者而言更是存在以下风险：(1)在宣传时可能低投资，实际操作中投资者普遍投入超万元，参与筹码较大、人群分散，涉及金额高;(2)筹资项目对投资者而言是无实体，投资后的产权划分并不清晰，对抗市场风险和行业风险时抗风险能力较弱，投资者容易有高预期回报，实际无法兑现甚至出现经营不善后的血本无归;(3)组织筹资企业信息披露非常简单粗糙，投资者与筹资者息常常出现极其严重的信息不对称;(4)房地产项目资本化看似房价涨，投资是能获利的，但是实际房地产项目其自身的周期长的特点导致投资回报兑现周期长，投资者退出渠道少;(5)很多参与产权众筹的社会人士，并不具备专业性，对项目全凭广告信心，缺乏正确的项目价值评估、对投资的项目和投资后几乎无有效管理，对风险无判断，面临亏损时抵抗风险能力弱，带来严重损失;(6)投资者抱着以较低的成本和较低的价格参与房地产项目，在房价暴涨时能一夜爆富的心态参与，这样盲目的投资失败的可能性较高。
三、房地产众筹对投资人的权益保障不完善
房地产众筹的这种对项目风险把控上更特别需要注意时刻点，我国的目前房屋产权的共有形式有2种：一种是共同共有，一种是按份共有。如果众筹发生于开发商获得预售许可证之后，是合法的正常的买卖交易的。即使一套房出现多人共有产权也与非法集资有了非常本质区别，其分散后的每单份房屋产权按份共有享有房屋所有权是拥有合法有效的法律效果，但是只能按照自己的份额享有特定部分的权益。房地产资本化后的众筹因为它出卖的不是具体的实物，而且一种将实物货币虚拟化后交易，在法律上投资者无法针对某具体标的提出权益要求，权益上更不容易得到保障。
房地产资本化后的众筹虽然和各类众筹平台一样均公开承诺在项目筹资失败后，会确保资金返还给投资人，却没有任何对投资人的退款机制说明，更没有说明如果筹资成功却无法兑现对投资人承诺的投资回报时，投资人的本金是否能得到保障或者对筹资人如何进行的惩罚，对投资人权益如何救济，对投资者的收益进行保障。
依托互联网平台的各种众筹是一种新型的融资模式，目前在我国的运行过程还处于法律规定的模糊地带，无论众筹平台是如何描述，通过各种表现方式以力图表现其是合规经营，众筹本身的高风险性是不能被忽视的。房地产项目众筹的风险更是高于变通商品的预售，房地产资产化后的产权众筹更是包含了极大的不确定性，需要投资者强化风险防范意识。政府、相关监管部门应加强监督指导甚至进行项目备案防范其相关行为，建立公平的市